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令和6年受験用[Step.1民法22]同時履行の抗弁権
例えば、土地の売買契約を締結した場合、売主は土地の引渡義務を負い、買主は代金の支払義務を負います。では、売主と買主、どちらが先に債務を履行すべきでしょうか。契約でどちらが先と決まっていれば別ですが、原則的には、売主と買主が債務を同時に履行することになっています。つまり、例えば買主は、「引渡しを受けるまで代金を支払わない。」と主張することができるのです。これを、同時履行の抗弁権と呼びます。
令和6年受験用[Step.1民法19]債権譲渡・債務引受
A がBに対して100万円を貸し付けました。Aは、このBに対する債権をCに譲渡できるのが原則です(債権譲渡)。CがBに対して返済を要求するためには、債権者の変更についてBが知っている必要があります。これが債務者に対する対抗要件の問題です。また、AがCの他にDにも債権を二重譲渡していた、ということが起こるかも知れません。このような場合、自分が債権者であることを主張するためには、第三者に対する対抗要件を備えておく必要があります。
令和6年受験用[Step.1民法10]共有
ある土地をA・B・Cの3人で所有する、というように、1つの物を複数の人が共同して所有することを共有といいます。A・B・Cは、それぞれ、持分(所有権の割合)に応じて、その土地を使用することができます。では、共有物の変更、利用・改良行為、保存行為を行う場合、それぞれが単独で判断できるのでしょうか。共有物を分割する場合には、どのような手続が必要になるのでしょうか。
令和6年受験用[Step.1宅建業法23]住宅瑕疵担保履行法
宅建業者が新築住宅の売主となる場合、その住宅の一定部分の瑕疵について、引渡し後10年間、瑕疵担保責任を負います。これは、損害を賠償したり、瑕疵を修補するという責任です。この責任を確実に果たすため、宅建業者は、履行確保措置を用意する必要があります。具体的には、保証金を供託するとか、保証契約を締結する、という方法がとられています。
令和6年受験用[Step.1宅建業法14]クーリング・オフ
宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合、買主は、無条件で、申込みを撤回したり、売買契約を解除することができます。手付金等を支払っていても全額返還されますし、損害賠償請求されるようなこともありません。これがクーリング・オフ制度です。
令和6年受験用[Step.1宅建業法05]宅地建物取引士
宅建士(宅地建物取引士)になるためには、宅建試験に合格した上で、宅建士登録し、さらに宅建士証の交付を受ける必要があります。ここでは、宅建士になるまでのプロセスについて勉強しましょう。また、登録事項に変更があった場合や宅建士をやめる場合の届出手続も頻出事項です。
令和6年受験用[Step.1建築基準法07]高さ制限
ここでは、建築物の高さに対する制限について勉強します。「高さ10m以内」というように、高さ制限が絶対的な数値で定められることもあります。しかし、多くの用途地域では、斜線制限というかたちで建築物の高さが規制されます。道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限、そして日影規制。どの用途地域でどの規制が適用されるか、これが重要ポイントです。
令和6年受験用[Step.1建築基準法05]建蔽率
建蔽率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合という意味です。例えば、100㎡の土地に60㎡の建築面積が許されている場合、建蔽率10分の6と表現します。建蔽率は、都市計画で定められますが、一定の条件をみたした場合には割増を受けたり、無制限になったりします。
令和6年受験用[Step.1建築基準法02]単体規定
単体規定というのは、所在場所を問わず、個々の建築物に一律に適用される規定のことをいいます。実際には、沢山の規定があるのですが、ここでは、過去に繰り返し出題された事項のみを確認します。具体的には、防火壁、居室の開口部、アスベスト被害・シックハウス対策、建築物の設備(避雷設備・非常用エレベータ)の4つです。
令和6年受験用[Step.2民法06]時効
時効というのは事実状態が長い期間継続した場合、その事実状態を法律上の権利関係と認める制度です。例えば、他人の土地であっても、長期間占有を続ければ自分の土地にすることができます(取得時効)。また、借金をしても、長期間返済をしないままの状態が続けば、返済の法的義務がなくなります(消滅時効)。
令和6年受験用[Step.2宅建業法16]契約不適合担保責任についての特約の制限
宅地・建物の売主は、その物件に、契約に適合しない不具合があった場合、、買主に対して損害賠償などの責任を負います。民法では、特約を締結することによって、売主が担保責任を免れることができます。これに対し、宅建業法では、担保責任に関する特約をごく限られた範囲でしか認めていません。
令和6年受験用[Step.1宅建業法22]監督
宅建業法に違反するなどの行為をした宅建業者に対しては、指示処分・業務停止処分・免許取消処分というような監督処分が用意されています。この監督処分は、誰がどのように決定するのでしょうか。また、宅建士に対しても、指示処分・事務禁止処分・登録消除処分といった監督処分があります。
令和6年受験用[Step.2民法12]抵当権
銀行との間で住宅ローンを組む場合、「その住宅自体を担保にする」ことが一般的です。担保の手段として一般的に利用されるのが抵当権。もしローンの返済が滞った場合、銀行が、住宅を競売し、その代金からローンを返済してもらう、というシステムです。抵当権とはどのようなシステムか、どのような性質を持っているか。出題項目も多く、勉強に時間がかかるテーマですが、頑張って得点源にしましょう。
令和6年受験用[Step.2税・鑑定08]地価公示法
地価の指標となる標準地を選定し、不動産鑑定士に鑑定させた上で、土地の正常な価格を判定、これを公示する、という一連の流れを地価公示といいます。地価公示において中心となって動くのが土地鑑定委員会です。土地鑑定委員会は、判定結果を官報で公示し、さらに関係市町村に送付します。
令和6年受験用[Step.2税・鑑定04]登録免許税
登記を受ける際に、国に対して納めるのが登録免許税です。納税義務者は、登記を受ける者です。課税標準は、固定資産税評価額です。税率は、所有権の保存、所有権の移転、抵当権の設定、など登記の種類によって異なります。また、住宅用家屋については、税率が軽減されることもあります。
令和6年受験用[Step.2土地区画整理法03]換地計画
換地計画には、換地・清算金・保留地を定めます。ただし、宅地所有者の申出・同意があれば、換地を定めないことも可能です。また、公共施設用地など特別の宅地については、位置・地積などについて、特別の考慮をすることができます。
令和6年受験用[Step.2建築基準法04]用途制限
用途地域ごとに、特定行政庁の許可なしで建築できる建築物の用途が定められています。例えば、カラオケボックスは、商業地域には建築できるが、第一種住居地域には建築できない、というようなルールです。このルールは、一覧表にまとめられているので、これを頑張って覚えましょう。
令和6年受験用[Step.2建築基準法01]建築基準法のシステム
建築物の敷地・構造・設備・用途について、最低限の基準を定めるのが建築基準法です。ここでは、その全体像を勉強します。まずは、建築主事・特定行政庁・建築審査会といった建築基準法の登場人物の紹介です。また、単体規定・集団規定の意味や、その具体例を見てみましょう。
令和6年受験用[Step.2都市計画法04]地区計画
地区計画というのは、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画のことです。◯◯町一丁目地区計画といった規模で、市町村が定めます。地区計画区域内では、建築物の建築などの行為につき、30日前までに市町村長に届け出ることが必要です。
令和6年受験用[Step.2都市計画法03]都市施設・市街地開発事業
交通施設や水道・電気の供給施設、そしてゴミ処理施設などを都市施設といいます。また、土地区画整理事業や新住宅市街地開発事業のことを市街地開発事業といいます。都市施設や市街地開発事業の区域に指定されると、建築物の建築が制限されます。実際の工事が始まる段階になると、さらに強い制限が課されます。
令和6年受験用[Step.2区分所有法02]区分所有建物の管理
区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として、管理組合という団体が当然に成立します。区分所有者は、好むと好まざるとに関わらず、自動的に管理組合の構成員となるのです。また、集会の決議によって、管理者を選任したり、解任することができます。
令和6年受験用[Step.2借地借家法07]定期建物賃貸借
契約期間の満了後、更新されることなく終了する建物賃貸借を定期建物賃貸借といいます。定期建物賃貸借契約を締結するためには、事前に書面を交付して説明した上で、契約自体も書面で行う必要があります。定期建物賃貸借契約については、借賃を増額しないという特約(不増額特約)だけでなく、減額しないという特約(不減額特約)も有効とされています。
令和6年受験用[Step.2借地借家法04]定期借地権
契約期間の満了後、更新されることなく終了する借地権を定期借地権といいます。定期借地権には、一般的なものの他に、事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権があります。それぞれの借地権について、どのような用途のときに設定できるのか、契約の期間はどれくらいか、契約にあたり公正証書などの書面が必要か、など様々な論点があります。
令和6年受験用[Step.2民法33]遺留分
遺言を残したからといって、すべての財産を被相続人の思い通りに処分することはできません。相続財産の一定部分は、被相続人の意思によっても奪うことのできないとされているのです。この一定部分のことを遺留分といいます。遺留分に対して権利を持っているのは、兄弟姉妹以外の法定相続人です。
令和6年受験用[Step.2民法27]使用貸借契約
賃貸借契約と違って、他人の物をタダで借りるのが使用貸借契約です。契約の分類としては、片務契約・無償契約・要物契約に属します。タダで借りるのですから、賃貸借と比べて借主の立場が低く扱われます。具体的にいうと、使用貸借の場合、通常の必要費は、借主が負担します。また、貸主は、原則として担保責任を負いません。
令和6年受験用[Step.2民法23]契約の解除
解除とは、契約の一方当事者の意思表示によって、いったんは有効に成立した契約の効力を解消し、その契約が初めから存在しなかった状態にすることをいいます。例えば、土地の売買契約をしたのに約束した期日になっても買主が代金を支払わない、とします。この場合、売主は、買主に対し相当期間を定めて催告し、それでも買主が履行しない場合には、契約を解除することができます。
令和6年受験用[Step.2民法19]債権譲渡・債務引受
A がBに対して100万円を貸し付けました。Aは、このBに対する債権をCに譲渡できるのが原則です(債権譲渡)。CがBに対して返済を要求するためには、債権者の変更についてBが知っている必要があります。これが債務者に対する対抗要件の問題です。また、AがCの他にDにも債権を二重譲渡していた、ということが起こるかも知れません。このような場合、自分が債権者であることを主張するためには、第三者に対する対抗要件を備えておく必要があります。
令和6年受験用[Step.2民法03]代理制度
「自分の所有する土地の売却権限を他人に与える。」というようなケースが代理制度です。売主(本人)と買主(相手方)だけでなく、代理人という登場人物が追加されます。そのため、人物関係を図に描いて整理することが必要です。代理は、代理権が授与された事情によって、法定代理と任意代理に区別されます。また、代理人がさらに代理人を選任するという、復代理が認められる場合もあります。
令和6年受験用[Step.2民法01]制限行為能力者
最初に、民法の基本概念である権利能力・意思能力・行為能力について整理します。学習の中心は、制限行為能力者制度です。制限行為能力者の種類(未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人)、それぞれの制限行為能力者が単独でできるのはどのような行為か、保護者の権限はどのような範囲か、などを勉強しましょう。
令和6年受験用[Step.2宅建業法20]割賦販売に関する規制
宅地・建物の売買代金を、買主が分割で支払う場合があります(割賦販売)。この場合、たとえ買主の支払いが遅れたとしても、一定のプロセスを踏まない限り、売主から契約を解除することはできません。また、売主は、代金の30%超を受領するまでに売主の義務(登記など)を履行する必要があります。
令和6年受験用[Step.2宅建業法18]手付に関するルール
売買契約において、買主が売主に納める手付についても、宅建業法上の規制があります。まず、手付の額は、売買代金の20%以下でなければいけません。また、買主は、売主が契約の履行に着手する以前であれば、手付を放棄するだけで、契約を解除することができます。損害賠償などを負担する必要はありません。
令和6年受験用[Step.2宅建業法17]損害賠償額の予定等の制限
売買契約において生じるトラブルに備えて、あらかじめ損害賠償の額を予定しておくことができます。民法上、この特約の内容に制限はありません。一方、宅建業法では、損害賠償の予定額を売買代金の20%までに制限しています。20%を超えた場合、その超過部分についての特約は、無効です。